九、追究交樓違約的技巧

有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發(fā)商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設(shè)施都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付，并要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購房人也不能要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。當(dāng)然，如果商品房存在質(zhì)量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財產(chǎn)損失，但這與開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當(dāng)大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。相反，由于開發(fā)商已明顯違約，后者要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度就小多了。

十、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

在房地產(chǎn)交易中，存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形，即原來的商品房預(yù)購人將購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱＂炒樓花＂。

由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優(yōu)惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實(shí)踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，建議購房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后作決策。簡單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部價款，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預(yù)售人的開發(fā)商同意。如果預(yù)購人尚未付清價款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復(fù)雜。但無論何種情況，預(yù)購人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買賣合同項下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。