●優(yōu)惠政策取消 省錢(qián)產(chǎn)品要選好

當(dāng)前，大多數(shù)消費(fèi)者需要借助銀行貸款購(gòu)房，而各家銀行推出的房貸產(chǎn)品差別較大、優(yōu)勢(shì)各異。在當(dāng)前低利率時(shí)期，貸款購(gòu)房者應(yīng)綜合考慮家庭收入狀況、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等各方面因素，選擇適合自己的房貸產(chǎn)品，以節(jié)省購(gòu)房成本。

劉用凱介紹，除了等額本金和等額本息兩種房貸還款方式外，各家銀行都還推出了不同形式的房貸產(chǎn)品。

“氣球貸”， 一種新的個(gè)人住房貸款還款方式，貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還，5年一個(gè)期限，但可以選擇一個(gè)較長(zhǎng)的期限，如30年來(lái)計(jì)算月供，減少月供壓力。“氣球貸”的實(shí)質(zhì)是一種節(jié)省利息的還款方式。此類產(chǎn)品到期有一筆較大的本金需要一次償還，因而適合資金實(shí)力較強(qiáng)的客戶。

“存貸雙贏”，將理財(cái)賬戶與借款人名下的一筆個(gè)人住房貸款相關(guān)聯(lián)，然后根據(jù)借款人理財(cái)賬戶存款情況和貸款情況，按照約定為借款人計(jì)付理財(cái)收益，理財(cái)收益計(jì)算規(guī)則相當(dāng)于一部分存款能夠以貸款利率獲得收益。

借款人在銀行既有貸款又有存款，貸款按高利率支付利息費(fèi)用，存款按低利率獲得利息收入，為省息而提前還款的話，有新的資金需求再到銀行貸款，則手續(xù)辦理費(fèi)時(shí)費(fèi)力，且很難獲得房貸的優(yōu)惠利率。節(jié)省利息與資金便利兩個(gè)需要之間存在矛盾。存款抵扣貸款，節(jié)省利息，絲毫不影響活期存款資金使用靈活性。

其實(shí)貸款人也可以將兩款產(chǎn)品組合使用，辦理“氣球貸+存貸雙贏”業(yè)務(wù)，這樣可以節(jié)省10%左右的利息。

如李先生在農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)了50萬(wàn)元個(gè)人住房貸款，并且自己名下的一存款賬戶長(zhǎng)期存有父母的養(yǎng)老資金20萬(wàn)元。雖然想省利息提前還貸，但考慮到家庭備用金、子女教育金等資金需求，手中即使有閑置資金也不敢用來(lái)提前還款。

如果使用單一的“氣球貸”，可以節(jié)省3.13%的利息，如果使用“氣球貸+存貸雙贏”的方式，可以節(jié)省13.42%的利息。不僅如此，李先生在還款期內(nèi)的利息支出大大減少，月供也更少了，自己手中閑置的錢(qián)還可以更靈活地運(yùn)用。

●找到省錢(qián)的還款方式

當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)購(gòu)房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月，購(gòu)房者每個(gè)月還給銀行固定金額。

從省錢(qián)角度看，等額本金還款方式優(yōu)于等額本息，但是，選擇等額本金還款，購(gòu)房者在初期的還款壓力會(huì)比較大。舉例來(lái)說(shuō)，以貸款50萬(wàn)元，期限20年，利率以目前人民銀行公布的房貸利率標(biāo)準(zhǔn)水平5.94%下浮30%后4.16%為例計(jì)算，等額本金首月還款3816.67元，而等額本息首月只需還款3072.22元。

另外，浮動(dòng)利率房貸與固定利率房貸相比，浮動(dòng)利率房貸會(huì)更劃算。以50萬(wàn)元5年期房貸為例，消費(fèi)者如果選擇固定利率房貸，每月還款額在1萬(wàn)元左右；如果選擇浮動(dòng)利率房貸，每月還款額不超過(guò)9700元，兩者相差300多元。

所以，消費(fèi)者在申請(qǐng)貸款前，要在充分了解各家銀行推出的房貸產(chǎn)品的同時(shí)，貨比三家，根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇更加適合自己的房貸產(chǎn)品，節(jié)約購(gòu)房成本，使錢(qián)用得更經(jīng)濟(jì)。

●公積金更實(shí)惠

目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款已悄然收緊，而個(gè)人住房公積金貸款依然保持著較低的利率。5年以下(含5年)僅為3.33%，5年以上也不過(guò)才3.87%，遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款。因此，相比較而言，公積金更加實(shí)惠，能辦理個(gè)人住房公積金貸款的購(gòu)房者最好充分利用公積金貸款。公積金比商業(yè)貸款的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

優(yōu)勢(shì)一：利率低，利息差額大

針對(duì)于現(xiàn)在的國(guó)際形式和金融市場(chǎng)，各種貸款利率均有所下調(diào)，但公積金仍然保持著其購(gòu)房貸款的最低利率3.87%的優(yōu)勢(shì)。在客戶滿足貸款條件的情況下選擇公積金貸款的利息是最低的，最省錢(qián)的。

優(yōu)勢(shì)二：進(jìn)入門(mén)檻低，正常繳納都可貸

公積金只要是正常開(kāi)戶和繳存12個(gè)月以上，就可以申請(qǐng)貸款。對(duì)客戶沒(méi)有資信限制，并且貸款年限相對(duì)較長(zhǎng)。現(xiàn)在商業(yè)貸款借款人年齡限制一般是不得超出65周歲，但公積金貸款的最長(zhǎng)年限則可以貸到借款人70周歲。政策性住房開(kāi)戶并繳存一個(gè)月就可以申請(qǐng)貸款，且可以貸到9成。

優(yōu)勢(shì)三：沒(méi)有首付成數(shù)和上浮利率的限制

有一套沒(méi)還清的商貸也可以使用公積金正常貸款；而且沒(méi)有使用次數(shù)限制，只要夫妻雙方現(xiàn)在沒(méi)有公積金貸款，就可以申請(qǐng)公積金貸款(以前的公積金貸款還清了，可以再次使用公積金貸款)。相對(duì)于商業(yè)貸款對(duì)二套、多套貸款的首付加成，利率上浮等政策，具有其無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。隨著廣大公積金繳存職工對(duì)公積金使用的認(rèn)識(shí),政府對(duì)公積金政策的不斷傾斜和推廣，公積金貸款將成為未來(lái)房貸的主流。