????國家稅務總局26日公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條”和各地細則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增值稅清算從嚴執行。

????通知指出，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，要按照發票金額來確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認收入。若銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

????為縮小開發商的避稅空間，通知明確，開發企業財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；不能提供證明的，開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

????按照現行《土地增值稅暫行條例》，土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為稅基，并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收，方式為預征和清算相結合。該稅種于1994年開征，但由于預征率較低，很多房企在達到清算標準后又以各種方式推遲清算，土地增值稅一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。

????2006年底,面對高漲的房價,國家稅務總局下發了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從次年2月1日起全面清算土地增值稅。該通知還列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發商整體轉讓項目，直接轉讓土地使用權，項目銷售率已達85%，項目三年未銷售完畢等等。但隨后金融危機爆發，這一政策沒有得到嚴格執行。

????此次下發的通知可以說是對2006年底發布的通知的補充，也就是說，2006年國稅下發的通知至今仍然適用。

????“嚴格執行土地增值稅政策，可以在一定程度上抑制房地產企業的暴利。” 北京科技大學經濟管理學院教授趙曉(博客)認為，土地增值稅從嚴清算會顯著加大企業的稅收成本，降低房企利潤水平，進而降低房企的拿地熱情。

????(本文來源：上海證券報 作者：張牡霞)