????5鑰價數(shù)據(jù)終于公布，漲幅得到控制之時，期待中的降價似乎并未如外界預(yù)料的一般出現(xiàn)。于是，在一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果顯示80%網(wǎng)友對樓市調(diào)控效果不滿意的背景下，本輪樓市調(diào)控勝敗，又生懸疑。

????北京高策顧問董事長李國平告訴記者，諸如北京一般的大型一線城市，調(diào)控政策能否有較大的效果，基本上取決于對游資尤其是外地資本的限制、控制和引導(dǎo)的程度，如果能夠把仍然具有投資需求的外地資本，控制在極少數(shù)的城市核心區(qū)內(nèi)，而不使其向周邊輻射蔓延，一方面可以實現(xiàn)對城市核心區(qū)土地利益的最大化攝取，另一方面也將起到平抑整體房價的作用。

????北京中原地產(chǎn)機構(gòu)進行的研究也顯示，從有關(guān)投資最為關(guān)鍵的指標(biāo)——二手房交易市場的觀察情況看，外地資本向城市核心區(qū)集中，正在成為趨勢。

????據(jù)北京中原三級市場研究部對監(jiān)測樓盤統(tǒng)計顯示：2010年5月，北京中高檔二手商品房成交均價為23673元/平方米，二手商品房買賣領(lǐng)先指數(shù)為305點，環(huán)比2010年4月下浮1.63%。“當(dāng)然，2010年4月價格同比仍然上漲30.6％。”該研究機構(gòu)的一位負責(zé)人解釋，這意味著城市核心區(qū)在未來轉(zhuǎn)讓的過程中更容易，回報更穩(wěn)定。

????正是在這樣的情況下，在北京已經(jīng)屢受限制的外地購房資本開始向高檔商品房領(lǐng)域聚集。“市場反應(yīng)出乎我們的意料之外，我們現(xiàn)在恐怕要到7月才有鋅能夠銷售。”禧瑞都項目的一位銷售負責(zé)人告訴記者，這是一個定價高達6萬元位于北京東三環(huán)的高檔住宅項目。

????記者了解到，該項目購買人群實際上主要是“非北京資本”，主要來自香港等地，在已有30組客戶登記中，香港資本占到一半以上。

????在項目現(xiàn)場，一些港澳臺買家對目前CBD區(qū)域房價反映平淡，普遍認為能接受區(qū)域7萬～10萬元/平方米的銷售價格，他們表示，與香港同地段的價格相比，北京CBD的房價上升空間大，市場預(yù)期良好。據(jù)了解，香港距離中環(huán)有兩站地的一處新開物業(yè)，最近開盤均價40萬港元/平方米，頂層銷售價格為55萬港元/平方米。

????“從我掌握的情況看，游資并沒有完全撤出，而是在找更安全的對象，就是那種即便價格波動，也可以率先回升的。”山西投資商會副秘書長于存飛告訴記者，而曾在過去5年中主要負責(zé)為香港投資客提供購買咨詢的華美投資顧問公司董事長孫長林則告訴記者，他接觸的香港購房客中，最常被提及的就是半山豪宅的例子，“ 他們經(jīng)常跟我說，1998年金融危機，樓價下跌的時候，豪宅也不可避免的下跌，但是一旦反彈，就是這些半山的豪宅，反彈最快。”

????SOHO中國董事長潘石屹表示，相對于龐大的購買需求，北京樓市核心區(qū)的供應(yīng)量顯然不足。

????按照潘石屹的邏輯，隨著北京城市核心區(qū)土地開發(fā)殆盡，高端樓盤可開發(fā)用地幾近枯竭。城市核心區(qū)高端房源稀缺，目前在CBD區(qū)域，僅有禧瑞都、星源匯等少量住宅供應(yīng)。高端樓盤的新增供應(yīng)在短期內(nèi)捉襟見肘。有業(yè)內(nèi)人士分析，城市核心區(qū)高端市場的供需不平衡，一定程度上支撐這一產(chǎn)品層面的市場價格，而面對未來北京樓市僧多粥少的局面，市場博弈的結(jié)果，將有可能導(dǎo)致新政后期房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

????而這些，似乎都足以成為“非北京資本”向這些城市核心區(qū)域聚集的合理原因。

????面對限制購買的新政，買房人將更傾向于選擇稀缺資源的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，其中城市核心區(qū)的高端房產(chǎn)將是中高端買家的首選，而偏大戶型的買家比重也將提高。“不過，這一切都只是針對核心區(qū)域的投資購買行為，因為我的客戶已經(jīng)明確告知我，只看核心區(qū)的房源。”孫長林說。

????“如果完全能引導(dǎo)成這樣，那么未來樓市的價格預(yù)期還是可以控制的，因為諸如CBD地區(qū)的住房價格，實際上是和民生問題無關(guān)的。”李國平表示。

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