????【案情簡(jiǎn)介】

????原告李幺達(dá)將自建違法房屋出租給被告王雷，雙方于2001年訂立房屋租賃合同協(xié)議一份，約定租期為一年，年租金為27000元。到期后，雙方口頭協(xié)議續(xù)租一年。但到期后，被告王雷拒付租金，并繼續(xù)使用違建房。現(xiàn)原告李幺達(dá)要求被告王雷騰房并給付拖欠租金27000元。

????【法理評(píng)析】

????經(jīng)過(guò)審理法院認(rèn)為該租賃合同無(wú)效。理由是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市產(chǎn)地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權(quán)利才受法律保護(hù)。本案因簽訂合同內(nèi)容不合法，屬無(wú)效民事行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，有三種處理方式：返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失、追繳非法所得。對(duì)此，在司法實(shí)踐中各地做法不一，歸納起來(lái)共有三種處理意見(jiàn)：

????第一種意見(jiàn)：“無(wú)效”按“有效”走，具體做法是，由于該合同無(wú)效，但系雙方合意，故被告已使用原告所有的違建房應(yīng)支付使用費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)參照市場(chǎng)價(jià)，其數(shù)額一般與當(dāng)事人雙方約定租金數(shù)額相同，考慮被告已實(shí)際使用2年，拖欠1年房租，被告應(yīng)支付1年使用費(fèi)27000元并騰房。原告已履行1年合同的情況應(yīng)予以維持。這種處理辦法時(shí)下較為流行，但處理結(jié)果恰好對(duì)違建行為予以法律保護(hù)，維護(hù)了原、被告雙方利益。雖于法理相悖，但能平息當(dāng)事人紛爭(zhēng)；

????第二種意見(jiàn)是判決駁回原告請(qǐng)求并收繳其非法所得。其理由是原、被告所訂立租賃合同違返國(guó)家有關(guān)規(guī)定屬無(wú)效合同。造成無(wú)效主要責(zé)任在于原告，因其不具備房屋所有權(quán)證，但被告簽訂合同時(shí)未嚴(yán)格審查爭(zhēng)議房屋的權(quán)利是否完整，明知其是違建而與之訂立合同，故也有一定過(guò)錯(cuò)。原告收取租金等非法所得，應(yīng)予收繳。對(duì)于一般無(wú)效民事行為產(chǎn)生的非法所得應(yīng)適用收繳而非追繳，包括合同履行中約定交付和尚未交付而預(yù)約取得利益。故本案應(yīng)依《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，決定如下：收繳原告非法所得27000元及預(yù)期所得27000元。

????第三種意見(jiàn)是認(rèn)定該租賃合同無(wú)效。理由同上。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，其無(wú)效處理方式有返還財(cái)產(chǎn)，賠償損失及追繳三種情況。本案中，由于原告出租行為并沒(méi)損害國(guó)家、集體和他人的利益，被告使用了原告所有的房屋，故被告支付使用費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以房管部門(mén)規(guī)定的數(shù)額為準(zhǔn)，不應(yīng)以雙方約定的租金計(jì)算，原告依無(wú)效合同取得財(cái)產(chǎn)27000元房屋租賃金應(yīng)依法返還給被告。法院應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提交司法建議書(shū)，對(duì)違章建筑收其所有人進(jìn)行整改處罰。故本案應(yīng)判決被告給付原告2年房屋使用費(fèi)（房管部門(mén)核定）；原告退還被告收取房屋租金27000元。同時(shí)向房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)提交司法建議書(shū)。