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對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)能讓小區(qū)有更大的升值空間。
????網(wǎng)上曾經(jīng)有一個(gè)段子說(shuō)，對(duì)于來(lái)訪者，小區(qū)門(mén)衛(wèi)或保安通常會(huì)拋出哲學(xué)的三個(gè)終極問(wèn)題：你是誰(shuí)？從哪里來(lái)？要到哪里去？
????如果你遇到過(guò)這樣的事情，從中不難看出小區(qū)的管理水平。
????居民住宅小區(qū)，相當(dāng)于一個(gè)“小型社會(huì)”，業(yè)主方和物管方是當(dāng)中的兩個(gè)主要角色，但誰(shuí)才是“主角”，大家都有自己的看法。
????9月26日，梧州市西環(huán)路8號(hào)銀山華庭小區(qū)物業(yè)管理處辦公室開(kāi)始重新裝修，一家名為佳慧的物業(yè)管理公司接手該小區(qū)的管理，這也標(biāo)志著該小區(qū)過(guò)去兩年無(wú)物業(yè)管理的混亂局面結(jié)束。佳慧物管公司經(jīng)理黎女士坦言，當(dāng)前最大困難在于如何扭轉(zhuǎn)部分業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)的尷尬局面。
????銀山華庭小區(qū)業(yè)委會(huì)成員肖先生告訴記者，小區(qū)從2011年交付使用。與許多業(yè)主一樣，他對(duì)當(dāng)初的物業(yè)公司——坤林物業(yè)公司的相關(guān)管理比較認(rèn)可。當(dāng)時(shí)，為了管理小區(qū)車(chē)輛，坤林公司特意安裝了智能升降閘門(mén)，凡業(yè)主進(jìn)出小區(qū)都要刷卡，且所有小區(qū)車(chē)輛都要停放至指定地方。不過(guò)，有序局面僅僅維持了半年。隨后，保安們?yōu)榱耸∈拢纱嗑筒辉俜畔麻T(mén)閘，放任外來(lái)車(chē)輛自如進(jìn)出。而監(jiān)控?cái)z像頭失效、小區(qū)樓頂違建、綠化樹(shù)枯死等問(wèn)題相繼出現(xiàn)。在多次投訴協(xié)商無(wú)果后，部分業(yè)主紛紛以“拒繳物業(yè)費(fèi)”方式表達(dá)心中不滿。2014年，坤林物業(yè)公司主動(dòng)退出小區(qū)管理。
????“前一手物業(yè)公司留下的不良影響，給我們的工作帶來(lái)不少?zèng)_擊。”佳慧物業(yè)公司副總經(jīng)理甘先生說(shuō)。據(jù)其透露，從今年4 月份佳慧物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)至今，仍有8萬(wàn)多元應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)無(wú)法收取。
????甘先生由此找到解決問(wèn)題的方向：先由佳慧物業(yè)公司墊資數(shù)萬(wàn)元，并及時(shí)清理小區(qū)雜草叢生的亂象，更換失效監(jiān)控?cái)z像頭、維修并恢復(fù)部分樓棟損壞的公共通訊設(shè)施。“只有這樣，業(yè)主們才能重拾對(duì)物管的信心，并愿意繳納物管費(fèi)。”甘先生說(shuō)。
????談及物管工作，不得不提到業(yè)主委員會(huì)。業(yè)委會(huì)是由業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)委會(huì)委員由業(yè)主擔(dān)任，代表小區(qū)廣大業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司所從事的小區(qū)管理工作。
????但如果相關(guān)監(jiān)督不到位，業(yè)委會(huì)也可能成為妨礙小區(qū)物管工作順利運(yùn)轉(zhuǎn)的一塊“絆腳石”。據(jù)一名資深物業(yè)管理工作者透露，我市個(gè)別小區(qū)業(yè)委會(huì)成員不但沒(méi)有履行職責(zé)，反受不當(dāng)利益驅(qū)使，利用部分業(yè)主民主意識(shí)不強(qiáng)等漏洞控制業(yè)委會(huì)，繼而使用“罷免權(quán)”要求原有物業(yè)公司撤場(chǎng)，達(dá)到業(yè)委會(huì)“自管”小區(qū)的目的。如此一來(lái)，他們則可通過(guò)在小區(qū)道路私設(shè)收費(fèi)停車(chē)位等不當(dāng)手段為個(gè)人謀私利，嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的正當(dāng)利益。
????另一方面，承擔(dān)監(jiān)督業(yè)委會(huì)職能的各街道辦和社區(qū)居委會(huì)，也因缺乏相關(guān)操作細(xì)則而感到十分困惑。
????大塘社區(qū)黨總支書(shū)記施家裕曾參與多個(gè)大型小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備和監(jiān)督工作。她表示，如果在工作中發(fā)現(xiàn)個(gè)別小區(qū)業(yè)委會(huì)的相關(guān)做法有不妥之處，社區(qū)對(duì)其實(shí)施監(jiān)督也需要廣大業(yè)主的積極配合。
????據(jù)了解，街道及社區(qū)均無(wú)權(quán)單方面終止業(yè)委會(huì)成員資格，而是需要經(jīng)20%以上業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)成員書(shū)面提議，業(yè)主委員會(huì)在收到書(shū)面提議的三十日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否終止其成員資格。“然而，部分居民對(duì)小區(qū)事務(wù)漠不關(guān)心的現(xiàn)狀，往往導(dǎo)致相關(guān)罷免程序無(wú)法順利進(jìn)行。”施家裕說(shuō)。
????目前，坐落在大塘街道辦事處轄區(qū)的恒祥豪苑、盛業(yè)大廈等多個(gè)小區(qū)的業(yè)主紛紛提出要成立業(yè)委會(huì)，部分成熟小區(qū)的業(yè)委會(huì)又臨近換屆。如何確保小區(qū)業(yè)委會(huì)依法依規(guī)行使監(jiān)督權(quán)利，維護(hù)廣大業(yè)主合法利益，將再次考驗(yàn)有關(guān)部門(mén)的管理智慧。
????今年梧州市“兩會(huì)”期間，記者分別采訪了部分人大代表和政協(xié)委員，就如何提升小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平、化解小區(qū)業(yè)主和物管企業(yè)之間矛盾等問(wèn)題，了解他們的看法和建議。
在一些沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)，公共設(shè)施被破壞，往往容易出現(xiàn)無(wú)人過(guò)問(wèn)或維修的情況。
????■ 代表和委員建議
????梧州市第十四屆人大代表廖天林：
????創(chuàng)新管理方法設(shè)立管理賬戶
????無(wú)物業(yè)管理小區(qū)建筑物的管理，各街道、社區(qū)一般將其納入社會(huì)網(wǎng)格化管理，由網(wǎng)格員一一對(duì)應(yīng)相應(yīng)樓棟戶長(zhǎng)。但是，由于社區(qū)沒(méi)有任何處置權(quán)和制約權(quán)，社區(qū)對(duì)物管工作單靠宣傳和引導(dǎo)往往是事倍功半。因此，管理義務(wù)下放給社區(qū)的同時(shí)，也應(yīng)該授予社區(qū)相應(yīng)制約權(quán)，且匹配相應(yīng)保障措施。
????此外，對(duì)無(wú)物業(yè)公司管理的建筑物，應(yīng)建立公共維修基金及相關(guān)公共管理賬戶。費(fèi)用可以按照核定標(biāo)準(zhǔn)在水電費(fèi)繳納中同時(shí)收取，或者在舊房上市交易當(dāng)時(shí)按房?jī)r(jià)的一定比例收取，定期劃撥由社區(qū)代為管理及調(diào)配使用，并公開(kāi)賬戶，接受物管行政主管部門(mén)、審計(jì)部門(mén)及居民代表監(jiān)督。
????梧州市第十四屆人大代表麥堅(jiān)文：
????物管提前介入管護(hù)公共設(shè)施
????目前，公共設(shè)施遭私自改變用途問(wèn)題，在部分物業(yè)管理混亂的小區(qū)較為突出，有的小區(qū)為求利潤(rùn)最大化，甚至在售房之時(shí)已將小區(qū)消防通道、公共道路等變?yōu)檐?chē)庫(kù)出售。
????有關(guān)部門(mén)應(yīng)按照住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)管理?xiàng)l例，在前期落實(shí)小區(qū)物業(yè)管理的配套設(shè)施。同時(shí)，業(yè)委會(huì)可以代表全體業(yè)主，對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地和設(shè)施進(jìn)行日常管理和使用，并負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共收益進(jìn)行歸集和分配，同時(shí)還可對(duì)物業(yè)公司或其他業(yè)主私自侵占業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)等行為進(jìn)行全面監(jiān)督和制約，或者將物業(yè)托付獨(dú)立的管理單位并由其管理和運(yùn)作，既可以保證公共收益的安全、保值與增值，又可以充分保障業(yè)主的知情權(quán)與監(jiān)督權(quán)。
????政協(xié)梧州市第十二屆委員莫迪：
????強(qiáng)調(diào)契約精神收費(fèi)匹配服務(wù)
????我認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司三者之間的相互信任，依照三方既定協(xié)議內(nèi)容各司其職，始終以廣大業(yè)主利益為重，是小區(qū)管理得以有序進(jìn)行的基本保障。通過(guò)宣傳引導(dǎo)，讓業(yè)主理解物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的優(yōu)勢(shì)和趨勢(shì)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)服務(wù)理念，做到凡事與物管公司協(xié)商共議，遵守物業(yè)服務(wù)協(xié)議，按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司要生存和壯大，必須轉(zhuǎn)“管理” 為“服務(wù)”，要根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求，融管理于服務(wù)，不斷提高自身服務(wù)質(zhì)量，取信于業(yè)主。
????同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要在政府指導(dǎo)價(jià)格的原則上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和業(yè)主共同商議確定更合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及匹配的服務(wù)內(nèi)容，助推物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)形成機(jī)制，讓物管費(fèi)調(diào)整做到有法可依。
????政協(xié)梧州市第十二屆委員張?jiān)诘拢?/p>
????明確部門(mén)職責(zé)完善監(jiān)督制度
????自2013 年1 月1 日起，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)指導(dǎo)并處理。因此，有關(guān)部門(mén)要理順關(guān)于物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)管理責(zé)與權(quán)等，明確各自職責(zé)。
????此外，有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對(duì)不遵守物業(yè)法律法規(guī)、不按規(guī)定定期公示財(cái)務(wù)賬目的物業(yè)公司，予以清理和整頓，同時(shí)，對(duì)業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)進(jìn)行有效引導(dǎo)、監(jiān)督、管理。 | 
